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物価高に苦しむ昨今において、副業や投資に興味を持つ方が増えています。このページでは中でも「会社員がする不動産投資」という観点から、節税について紹介・解説していきます。ぜひチェックしてください。
「赤字」と聞くとマイナスイメージが非常に大きいですが、実はこの「赤字」こそが節税における重要なポイントになります。例えば賃貸収入のある不動産オーナーの場合、この収入から必要経費を差し引き、給与所得と合算したものが課税所得となります。この経費をできるだけ多く計上して課税所得を減らすことができると、その分支払う税金が少なくなるのです。
不動産投資で押さえておきたい用語が「減価償却」です。これは購入した不動産の価値を複数年にわたって繰り延べる税務上の処理のことであり、購入時に一括で拠出した金額を毎年少しずつ費用化するという性質であるため、「非資金支出費用」として取り扱われます。これをうまく計上することにより、課税所得を減らすことができるのです。
誰にでも訪れる可能性がある相続の場面ですが、特に現金ではない資産を相続した場合に気になるのが「相続税」です。相続した資産の価値を算出し、その価値に対して税金がかかるという仕組みになっているため、現金としては手元に残っていないにも関わらず税金を支払わなければいけない可能性があります。相続において不動産で知っておきたいのが「相続税評価額」です。
この「相続税評価額」をうまく使うことで、相続における節税も可能です。特に「市場価格」と「相続税評価額」の価格差が大きい不動産の方が望ましく、一般的に都市部の不動産より郊外の不動産の方が節税効果は高いと言われています。また、流動性が高く売却しやすい不動産や利回りが高く収益性が見込める不動産なども相続税対策においては有利であるといわれています。
どのような不動産を選ぶかによっても節税効果が変わりますので、投資を行う際には税金のことも意識しておくことがおすすめです。例えば鉄骨鉄筋造の新築マンションを購入した場合、減価償却費を計上する期間は47年になり、1年あたりの金額が非常に小さくなります。一方で中古物件であれば経過年数も考慮した償却期間となりますので、その分投資額全体に対して償却費を計上できる割合が大きくなります。そのため中古マンションやそもそも法定耐用年数が短い木造住宅などの節税効果が高いといわれています。
投資を行うにあたっては最終的にその投資をどうするかという「出口戦略」を描くことが非常に重要です。無計画なまま進めてしまうとローンの返済額が減価償却費を上回るいわゆる「デッドクロス」に陥ってしまい、税負担が厳しくなってしまいます。そのため長期的に保有するのか、短期的に売り抜けるのかの戦略をきちんと描きながら運用しましょう。
確定申告には白色と青色の2種類がありますが、青色申告を行う方が手間は増えるものの節税効果が高くなります。サラリーマンは会社で年末調整をしてもらうことができるため確定申告に触れる機会は少ないですが、不動産投資を行うにあたっては必要な知識ですので税務署などに相談してみましょう。
日本の所得税は累進課税になっているため、所得が上がれば上がるほど税率が高くなります。逆に言うと所得が大きくない場合は税率が低いため、節税をしてもあまりメリットがない場合があります。目安としては年収900万円以下の場合には基本的に意味がないということを、感覚として把握しておきましょう。
会社員が副業で不動産投資を行う場合、その多くは借り入れを行って始めます。しかし中古戸建でも年収の5倍程度しか借りることができないとされています。2023年度における中古戸建の所要金額は2,536万円ですので、単純計算で507万円程度の年収が必要となります。
儲かっているかどうかを示す「損益」と実際のお金の出入りを示す「キャッシュフロー」の概念が別であるということをきちんと理解したうえで、「キャッシュフロー」のシミュレーションをしっかりと行いましょう。節税のために赤字にすることは不動産そのものが赤字であるという意味合いではありますが、減価償却費がローン返済額を上回っている間は手元資金が増加します。しかしこれが逆転すると資金は無くなっていきますので、きちんと現金の動きを追いましょう。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社