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年収500万円の一般的な納税額をベースに、不動産投資によって得られる節税効果をシミュレーションします。年収500万円で不動産投資を成功させるポイントにも触れましたので、あわせて参考にしてください。
まずは、年収500万円の方の税率と納税額の目安を見てみましょう。
年収500万円の方の課税所得金額は232万円です。500万円から次の金額を控除して算出します。
課税所得金額が232万円の方の所得税率は10％なので、所得税は23.2万円となります。
出典：No.2260 所得税の税率｜国税庁
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm）
住民税の算出基準は自治体により異なります。また、控除対象となる項目も世帯ごとに異なるため、一概に年収500万円の方の住民税を明示することはできません。
1つの目安として、大阪市に居住する年収500万円の方の住民税の例を見てみましょう。
以上を合計すると、年収500万円の方の住民税の目安は年間で約21.5万円となります。
出典：税額の計算｜大阪市
（https://www.city.osaka.lg.jp/zaisei/page/0000383147.html）
社会保険料は、加入団体や年収により納付額が異なります。以下、例として協会けんぽ（全国健康保険協会）の保険料を見てみましょう。
対象は「年収500万円（27等級・24等級）」「介護保険第2号被保険者に該当しない」「厚生年金に加入している会社員」とします。
厚生年金に加入している会社員は、健康保険料・厚生年金保険料を会社と折半して納付することとなっています。上記は折半後の金額で、自己負担額の合計は58,712円となります。
なお、個人事業主は厚生年金保険に加入できません。健康保険料は自治体・課税所得により異なります。
また、国民年金保険料は、1人1か月あたり16,980円（令和6年度）となります。
出典：令和6年3月分（4月納付分）からの健康保険・厚生年金保険の保険料額表｜全国健康保険協会
（https://www.kyoukaikenpo.or.jp/~/media/Files/shared/hokenryouritu/r6/ippan/r60227osaka.pdf）
【前提条件】
※計算を簡略化するため、金利は考慮していません。
以上を前提条件とし、年収500万円の人がマンション投資をした際の節税効果をシミュレーションしてみましょう。
出典①：物件概況：大阪府｜ハトマークサイト
（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/sale/27/）
出典②：賃料相場：大阪府｜ハトマークサイト
（https://www.hatomarksite.com/analytics/stat/rent/27/）
出典③：第28回 賃貸住宅市場景況感調査 『日管協短観』 2023年4月～2024年3月｜公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所
（https://www.jpm.jp/marketdata/pdf/tankan28.pdf）
マンション運用にかかる支出は、ローンの返済額とサブリース手数料の合計です。
ややシンプルな計算になりますが、金利を考慮しない均等返済を前提にすれば、実際の年間支出は年間で次のようになるでしょう。
年間賃料－年間ローン返済額－年間サブリース手数料
＝約90万円－約67万円－約13万円
＝約10万円
ローン返済やサブリース手数料はマイナスになるものの、年間賃料が入るため、全体としては支出はなく、むしろ10万円の収入となります。
この状態で納税額を計算すると、課税所得が増え、節税効果は得られません。
実際に確定申告を行う際には、減価償却費を経費として計上できます。
この経費は、給与と損益通算することができるため、仮に会計上でマイナスになれば、その分だけ給与の課税所得圧縮となり、節税効果が生まれます。
なお、上記の条件で計算すると、平均的なマンションの減価償却（耐用年数）残存期間は24年。これを前提に、会計上の年間支出を算出してみましょう。
年間賃料
－（年間減価償却費＋年間サブリース手数料）
＝約90万円－（約98万円＋約13万円）
＝▲約21万円
実際には約10万円の黒字ですが、会計上は約21万円の赤字となります。課税所得としては、合計で31万円分を圧縮できる形となります。
課税所得の合計を195万円まで下げることができれば、所得税率は10％から5％へと半分になります。
購入する物件の条件をよく吟味すれば、年間で年間で所得税額を10万円以上減らせる可能性があります。
もちろん課税所得が減れば、その分だけ住民税も減ることとなります。
不動産投資を始める前に、長期的な視点で運用シミュレーションを行いましょう。
日本人サラリーマンの平均年収に比べ、500万円という年収は決して低くありません。ただし、不動産投資家として十分過ぎる年収とは言えないことも事実です。高額な物件を購入するための融資がおりない可能性が高く、仮に高額な融資を受けられなければ、投資対象が限られてしまいます。投資対象が限られれば、期待した投資効果や節税効果が得られない可能性があります。
年収500万円で不動産投資を成功させるためには、年間収支がプラスになるかどうか、プラスの期間がどの程度続くか、出口戦略をどうするかなど、事前にしっかりとプランニング＆シミュレーションすることが大切です。
不動産投資におけるデッドクロスとは、「ローンの元金返済額」が「減価償却費」を上回ってしまうタイミングのこと。この状態になると、実際の収支よりも帳簿上の利益額が大きくなるため、実質的に税金が増える形となります。
不動産投資では、デッドクロスが発生する前に出口戦略を立て、専門家とともに具体的な対策を講じることが重要です。
不動産投資を検討している方の中には、「サブリース契約なら安心」とお考えの方がいるかもしれません。
しかし、サブリース契約では、長期的な黒字化が保証されるわけではありません。
すべてのケースではありませんが、多くの場合、サブリースの家賃保証契約では、数年ごとに賃料減額請求が行われます。不動産投資家から見れば、数年ごとに家賃収入が減少するため、期待した投資効果を得られない可能性があります。
不動産投資を行う際は、客付けを得意とする王道の賃貸管理会社を選ぶようおすすめします。
1位 入居率 98.98%
（※1）
リピーター率No.1（※4）
京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。
2位 入居率 98.3%
（※2）
販売戸数No.1（※5）
自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。
3位 入居率 97.6%
（※3）
口コミ評価No.1（※6）
京阪神間を中心とした、関西圏の収益物件を扱っている大阪の不動産投資会社。中古の1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。つまり、大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。
※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。
※1 参照元：ソヴリックコーポレーション（https://sov.jp/kansai-lp/）2020年度の入居率
※2 参照元：プレサンスコーポレーション（https://www.pressance.co.jp/urban/braight/arrival/risk/index4.html）2020年度の入居率
※3 参照元：大和財託（https://yamatozaitaku.com/cms/news/210304）2020年度の入居率
※4 ソヴリックコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。
※5 プレサンスコーポレーションの選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、「全国マンション 売主・事業主別販売戸数（https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf）2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。
※6 大和財託の選出理由：当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2020年9月30日時点でgoogleの口コミに20件以上の投稿がある会社の中から、もっとも口コミ評価の高い会社